Piano Casa 2026: al via le semplificazioni procedurali e dei titoli abilitativi nell’edilizia residenziale pubblica e sociale
Il decreto-legge approvato, recante il nuovo PIANO CASA 2026, interviene in maniera significativa sul settore dell’edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, introducendo un articolato sistema di semplificazioni amministrative finalizzato a velocizzare l’attuazione dei lavori per rispondere tempestivamente alle criticità dell’emergenza abitativa.
Tra i profili più rilevanti emerge il riassetto del regime dei titoli abilitativi edilizi, destinato a incidere in modo rilevante sui rapporti tra amministrazioni, operatori economici e professionisti tecnici; dal punto di vista economico-sociale, di rilievo la previsione della riduzione del 50% della parcella del notaio, per gli atti relativi a immobili disponibili a prezzi calmierati.
I punti principali del Piano Casa
L’elemento fortemente innovativo del provvedimento, che comunque subordina la validità dei progetti relativi agli alloggi di edilizia residenziale sociale al rispetto dei requisiti minimi dimensionali (altezze e superfici) previsti dal Testo Unico Edilizia introdotto dal decreto legge 69/2024, consiste nell’estensione dell’utilizzo della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica e demolizione con ricostruzione nell’ambito delle iniziative riconducibili all’edilizia pubblica e sociale.
In via generale, gli interventi di tale consistenza risultano tradizionalmente subordinati al permesso di costruire, ossia a quel titolo abilitativo rilasciato a seguito di una preventiva verifica di conformità urbanistico-edilizia da parte dell’amministrazione comunale.
In questo senso, si comprende come l’opzione per la SCIA determini invece uno spostamento deciso verso un modello procedimentale fondato sulla responsabilizzazione del soggetto privato e sull’autocertificazione tecnica asseverata.
Il ruolo dei tecnici
Sotto il profilo sistematico, ciò conferma il progressivo passaggio da una logica di controllo amministrativo preventivo rigido e finalizzato alla verifica della sussistenza di determinati presupposti indicati nel d.P.R. 380/01, a un modello di vigilanza successiva, nel quale il professionista abilitato assume una funzione centrale di garanzia.
L’asseverazione tecnica diviene, infatti, elemento essenziale e parte integrante del titolo abilitativo, poiché certifica la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica, edilizia, strutturale e di sicurezza.
Gli incrementi volumetrici
Particolarmente significativa è, poi, la previsione che consente incrementi fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, purché realizzati nell’ambito della medesima area di intervento e senza trasferimento di diritti edificatori verso ambiti territoriali differenti. Si tratta di una deroga che amplia sensibilmente l’ambito applicativo della SCIA, tradizionalmente associata a trasformazioni di minore incidenza urbanistica.
La centralità dei titoli abilitativi si manifesta anche nella disciplina del mutamento di destinazione d’uso, per il quale il decreto rinvia all’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia.
In tale ambito, il titolo edilizio mantiene una funzione determinante quale strumento di verifica della compatibilità urbanistica dell’intervento e, contestualmente, il legislatore introduce un vincolo trentennale di destinazione d’uso, volto a preservare nel lungo periodo la finalità sociale degli immobili interessati.
Di rilievo è altresì il coordinamento procedurale previsto nei casi di pluralità di pareri amministrativi. L’applicazione della conferenza di servizi decisoria semplificata e asincrona risponde all’esigenza di comprimere i tempi dell’azione amministrativa, riducendo il rischio di rallentamenti derivanti dalla frammentazione delle competenze autorizzative.
Il ruolo degli enti locali
Il decreto conferma la natura concorrente della materia urbanistico-edilizia, demandando a Regioni e Province autonome l’adeguamento delle rispettive discipline. Tale scelta evidenzia la necessità di un coordinamento multilivello che consenta l’effettiva operatività delle semplificazioni introdotte.
In prospettiva, la riforma sembra inscriversi in una più ampia tendenza evolutiva del diritto amministrativo dell’edilizia: la valorizzazione dei titoli abilitativi semplificati quale strumento di accelerazione procedimentale, bilanciata da un rafforzamento delle responsabilità professionali e dei controlli successivi.
È, dunque, proprio nel corretto e prudente utilizzo della SCIA e degli altri strumenti autorizzativi che si giocherà una parte significativa del successo della riforma.
