Sanatoria edilizia in condominio: quando le parti comuni possono bloccare la regolarizzazione

Un appartamento può presentare un’opera che, dal punto di vista urbanistico, possiede i requisiti per essere regolarizzata. Quando l’immobile si trova in condominio, però, questa verifica può non essere sufficiente. Una veranda costruita sul lastrico, un ampliamento che utilizza la copertura o una trasformazione che interessa facciata e strutture comuni coinvolgono, infatti, anche i diritti degli altri proprietari.

Il problema emerge con particolare chiarezza nella sentenza del Consiglio di Stato, Sezione II, 10 giugno 2026, numero 4669, relativa a opere realizzate su un lastrico solare. La decisione conferma che, in ambito condominiale, il procedimento edilizio e i rapporti civilistici restano distinti, ma possono inevitabilmente incontrarsi.

Per chiedere la sanatoria bisogna avere titolo sull’immobile

L’accertamento di conformità previsto dal D.P.R. 380/2001 presuppone innanzitutto che la richiesta provenga da un soggetto legittimato. Il problema diventa delicato quando l’intervento non rimane interamente all’interno della proprietà esclusiva, ma incide, utilizzandoli o trasformandone la sostanza, su beni rispetto ai quali esistono diritti condominiali.

Ovviamente, il Comune non è chiamato a risolvere una controversia sulla proprietà al posto del giudice civile; allo stesso tempo, però, non può ignorare una situazione nella quale emerga chiaramente che chi domanda la sanatoria non dispone giuridicamente del bene necessario a mantenere l’opera.

È quindi opportuno distinguere due controlli:

• il primo, riguarda la sanabilità urbanistico-edilizia dell’intervento;
• il secondo riguarda il titolo del richiedente a conservarlo nella sua concreta configurazione.

La regolarità edilizia, infatti, non attribuisce automaticamente diritti sulle proprietà altrui e il titolo viene comunque rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi.

Perché il lastrico solare è un caso particolare

Il lastrico solare, di cui si è occupato il Consiglio di Stato nella sentenza numero 4669/2026, ben evidenzia la complessità della materia. Anche quando appartiene in via esclusiva a un condòmino, o è attribuito a qualcuno in uso esclusivo, continua normalmente a svolgere una funzione di copertura dell’edificio.

Il codice civile gli dedica, infatti, regole specifiche. L’articolo 1126 disciplina la partecipazione alle spese quando l’uso del lastrico non è comune a tutti, mentre l’articolo 1127 regola il diritto di sopraelevazione e pone limiti collegati, tra l’altro, alle condizioni statiche e all’aspetto architettonico del fabbricato.

Proprio partendo da questa particolare posizione, il Consiglio di Stato, nella pronuncia in commento, ha riconosciuto che, nel giudizio riguardante il diniego di accertamento di conformità per opere realizzate sul lastrico (principio estensibile per analogia alle altre parti comuni), il condominio assume la posizione di controinteressato necessario, anche quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva.

I singoli condòmini possono, inoltre, avere un interesse qualificato a contrastare la sanatoria quando l’intervento incide sulla stabilità, sull’aspetto architettonico oppure sulle condizioni di luce e aria degli appartamenti sottostanti.

Il dissenso dei condòmini blocca sempre la sanatoria?

La risposta è negativa. Il semplice dissenso di uno o più condòmini non basta, da solo, a impedire una sanatoria. Il Comune deve verificare, prima di tutto, se l’opera possiede i requisiti urbanistico-edilizi previsti dalla legge e non può subordinare automaticamente la pratica al consenso dell’assemblea.

La situazione cambia quando l’intervento coinvolge una parte comune o un bene sul quale il richiedente non ha piena ed esclusiva disponibilità.

È il caso, per esempio, di un volume costruito occupando una porzione del lastrico o della terrazza condominiale. Qui il problema non è l’opposizione del vicino in quanto tale, ma stabilire se chi chiede la sanatoria abbia effettivamente il diritto di mantenere l’opera su quel bene.

Il Comune non deve risolvere complesse controversie sulla proprietà, che spettano al giudice civile; tuttavia, se dagli atti emerge chiaramente che il richiedente non dispone della parte comune interessata dall’abuso, non può ignorare questa circostanza.

Non esiste, quindi, un generico diritto di veto dei condòmini: ciò che può ostacolare la sanatoria è la mancanza del titolo necessario a utilizzare il bene. 

E vale, naturalmente, anche il principio opposto: il consenso del condominio non può, di per sé, rendere sanabile un’opera che non possiede i requisiti urbanistico-edilizi richiesti dalla legge.

Facciate, coperture e parti comuni: cosa controllare

Il problema non riguarda soltanto i lastrici solari. L’articolo 1117 del codice civile individua, salvo titolo contrario, una serie di beni normalmente comuni: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici, facciate e altre parti necessarie all’uso comune.

Se l’abuso incide su uno di questi elementi, prima di presentare una pratica di regolarizzazione è, quindi, necessario ricostruire esattamente la situazione giuridica.

Una chiusura che modifica la facciata, un volume costruito sulla copertura o un ampliamento che incorpora uno spazio condominiale, non possono essere valutati come se l’intervento riguardasse soltanto l’interno dell’appartamento.

Ciò non significa che serva sempre e comunque unadelibera assembleare per qualsiasi sanatoria. Occorre, piuttosto, verificare quale bene sia interessato, a chi appartenga, quali diritti abbia il richiedente e quale trasformazione sia stata concretamente realizzata.

Anche l’articolo 1122 del codice civile ricorda, del resto, che il proprietario, pur intervenendo sulla propria unità immobiliare, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio.

Sanatoria edilizia e diritti condominiali restano distinti

C’è, infine, una distinzione decisiva: ottenere una sanatoria non significa acquisire un diritto civilistico che prima non esisteva.

Il provvedimento comunale serve a regolarizzare l’opera sul piano amministrativo quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, ma non può assegnare al richiedente una porzione condominiale, eliminare i diritti degli altri proprietari o rendere lecita, nei rapporti tra privati, una trasformazione che vìola le regole del condominio.

Vale anche il contrario: una delibera assembleare, o il consenso degli altri condòmini, possono risolvere determinati problemi sul piano civilistico, ma non rendono sanabile un abuso che non possiede i requisiti richiesti dalla disciplina edilizia.

Prima di avviare una regolarizzazione in condominio servono quindi due verifiche parallele:

• il tecnico deve accertare quale procedura edilizia sia utilizzabile e se l’opera soddisfi i relativi requisiti;
• contemporaneamente, deve essere ricostruito il rapporto tra l’intervento e le parti comuni, controllando titoli di proprietà, regolamento condominiale ed eventuali atti che attribuiscano diritti esclusivi.

È soprattutto quando questi due piani si intersecano che la sanatoria rischia di restare la palo: la conformità urbanistica non sostituisce la disponibilità giuridica del bene, così come il consenso del condominio non sostituisce i requisiti edilizi richiesti dalla legge.