Diritto di sopraelevazione: i limiti da rispettare per costruire sopra l’ultimo piano

Il diritto di sopraelevazione, disciplinato dall’articolo 1127 del codice civile, garantisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio – o del lastrico solare – la possibilità di costruire nuovi piani al dì sopra di quello del quale detiene la titolarità, incrementando così l’altezza -e la volumetria- dell’intero fabbricato.

Ciò è possibile a condizione che sia versata un’apposita indennità agli altri condòmini e che siano rispettati alcuni limiti di carattere generale. Scopriamo quali sono.

I limiti

I limiti riguardano:

• eventuali divieti, contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale;
• la salvaguardia dell’aspetto architettonico dell’edificio;
• la quantità d’aria e di luce ricevuta dai piani sottostanti, che dev’essere sempre costantemente garantita anche nell’ipotesi sopraelevazione.

Oltre a questi, esiste un altro limite particolarmente stringente, che vieta in modo assoluto la sopraelevazione quando la costruzione edificata sull’ultimo piano del fabbricato compromette, o non è compatibile, con le condizioni statiche del fabbricato.

Proprio per la sua portata inderogabile, è estremamente interessante approfondire il significato da attribuirsi, secondo la giurisprudenza, all’obbligo di rispettare le condizioni statiche dell’edificio sul quale si interviene e quali siano le conseguenze in caso di violazione del citato divieto.

Diritto di sopraelevazione: la posizione della giurisprudenza

L’orientamento della magistratura sul punto, è perfettamente rappresentato da una pronuncia della Corte di Cassazione, l’ordinanza numero 32281 del 21 novembre 2023, nella quale il giudice di legittimità ha chiarito che la sopraelevazione sull’ultimo piano deve intendersi vietata, non solo quando la struttura dell’edificio nel suo complesso non è idonea a sopportare il peso della nuova costruzione, ma anche quando non sia in grado di sostenere le sollecitazioni, le spinte e le tensioni, sussultorie o ondulatorie, che si determinano in presenza di fenomeni sismici.

Da tale principio, deriva che l’obbligo di rispettare le condizioni statiche del fabbricato dev’essere inteso anche come impossibilità di considerare la sopraelevazione legittima, quando la stessa non risulti essere conforme alle prescrizioni inderogabili della normativa antisismica.

Le conseguenze della violazione delle norme antisismiche

In quest’ultimo caso, infatti, si determina, sempre secondo la citata sentenza, una vera e propria presunzione di pericolosità della costruzione realizzata sull’ultimo piano del fabbricato, che può essere superata solo se l’autore della sopraelevazione riesce a fornire adeguati elementi di segno contrario.

Deve, cioè, dimostrare, mediante elaborati tecnici e prove di tenuta che non solo la singola costruzione in elevazione, ma l’intera struttura sulla quale essa poggia, è stata realizzata in modo adeguato a contenere effettivamente il rischio sismico.

Interessante osservare al riguardo che in un’altra e ben più recente pronuncia (la sentenza numero 24235 del 30 agosto 2025) la suprema Corte ha fornito ulteriori indicazioni operative, chiarendo che, affinché possa essere superata la presunzione di responsabilità, l’autore della nuova costruzione deve provare il rispetto della normativa sismica vigente all’attualità e non solo di quella in vigore all’epoca della realizzazione dell’intervento.

Conseguenza naturale di questa impostazione, è che la sopraelevazione realizzata alterando le condizioni statiche dell’edifico, ovvero in violazione della normativa antisismica nel senso sopra descritto, dev’essere considerata illegittima e, come tale, potenzialmente oggetto di ordinanza di demolizione.

Tali principi, sono stati ribaditi di recente dalla Corte di Cassazione, la quale con l’ordinanza numero 17279/2025 ha evidenziato come, a detti fini, sia irrilevante l’eventuale sanatoria ottenuta medio tempore, posto che quest’ultima – peraltro inammissibile, ove l’immobile sia in zona sismica, successivamente alla conclusione dei lavori- prescinde da ogni valutazione di natura tecnica e riguarda aspetti di esclusiva natura amministrativa.

La soprelevazione illecita in zona paesaggistica

Un ultimo cenno va, poi, fatto all’ipotesi di sopraelevazione effettuata in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, in assenza di titolo e di relativa autorizzazione.

Un caso concreto è stato di recente risolto dal Consiglio di Stato.

I proprietari di un immobile avevano illegittimamente realizzato una sopraelevazione di circa due metri con contestuale modifica della copertura dell’edificio, mediante l’eliminazione del tetto a falda e la creazione di un nuovo piano abitabile. A seguito del parere negativo espresso dalla Soprintendenza sulla conseguente richiesta di sanatoria, e dopo la notifica dell’ordinanza di demolizione da parte del Comune, hanno proposto ricorso al Tar, senza successo.

La questione è così giunta dinanzi ai giudici e il Consiglio di Stato, con la sentenza numero 6873/2025, ha confermato la legittimità della decisione di primo grado, evidenziando, tra gli altri, due principi chiave:

• il piano urbanistico e quello paesaggistico non sono assolutamente coincidenti; pertanto, ciò che può valere per il primo ben può avere incidenza negativa rispetto al secondo;
• in presenza di vincoli paesaggistici, alla competenza della Soprintendenza si affianca, in maniera autonoma, la potestà repressiva del Comune, che nel caso di specie è stata legittimamente esercitata anche se non motivata in maniera articolata. Secondo il collegio, infatti, non servono motivazioni articolate e complesse ed è sufficiente individuare gli eventuali elementi di incompatibilità.