Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili e come funziona

17 Ottobre 2023
Cos’è il diritto di prelazione sugli immobili e come funziona

Nel diritto italiano esiste il diritto di prelazione sugli immobili, una clausola che vincola un proprietario che vuole vendere casa ad informare e dare la priorità di acquisto, a parità di condizioni, ad un soggetto terzo che può vantare questo diritto.

Il diritto di prelazione sugli immobili non è automatico e non vale sempre, si hanno due casi, la prelazione volontaria e prelazione legale.

Diritto di prelazione volontaria

È il caso in cui due soggetti si accordano su un diritto di prelazione tramite un contratto legalmente valido. Ad esempio, un affittuario che prende una casa in affitto può chiedere al locatario di mettere nel contratto d’affitto che se questo dovesse decidere di vendere l’immobile egli possa avere il diritto di prelazione all’acquisto.

Diritto di prelazione legale

Ci sono alcuni casi in cui il diritto di prelazione immobiliare è sancito dalla legge e non serve uno specifico accordo tra le parti: sotto questa voce rientrano alcuni casi di locazione, terreni agricoli confinanti, creditori, eredi e altri casi simili.

Chi ha il diritto di prelazione sugli immobili?

Per quanto riguarda i locatari, la legge stabilisce che un inquilino in affitto ha il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile se alla scadenza del contratto di affitto il locatore nega il rinnovo perché vuole vendere l’immobile e sempre il locatore non ha altre proprietà ad uso abitativo, oltre a quella di residenza. Il diritto di prelazione NON si applica nel caso in cui il proprietario trasferisca l’immobile ad un coniuge o altri parenti entro il secondo grado, se il proprietario è un coerede e vuole cedere la sua quota (in questo casa il diritto di prelazione è degli altri eredi), in caso di donazione, di vendita dopo la prima scadenza del contratto di affitto, di esproprio, pignoramento o vendita dell’intero edificio.

Come si esercita il diritto di prelazione su immobili?

Il proprietario che mette in vendita l’immobile è tenuto ad informare, tramite la notifica di un atto giudiziario, il prelazionario, cioè colui che vanta il diritto di prelazione immobiliare. Quest’ultimo deve comunicare la volontà di esercitare il diritto, sempre tramite un atto giudiziario, e pagare la somma pattuita entro 30 giorni dalla comunicazione del proprietario. Non esiste alcun diritto di prelazione su immobile confinante.

Riassumendo sinteticamente, il funzionamento del diritto di prelazione immobiliare prevede questi passaggi:

  • Offerta di vendita: Il proprietario di un immobile decide di venderlo e, in alcuni casi, è tenuto per legge a notificare prima agli altri soggetti interessati, i beneficiari del diritto di prelazione.
  • Notifica ai titolari del diritto di prelazione: I titolari del diritto di prelazione devono essere informati della volontà del proprietario di vendere l’immobile tramite la notifica di un atto giudiziario.
  • Esercizio del diritto di prelazione: Dopo aver ricevuto la notifica, i titolari del diritto di prelazione hanno 30 giorni entro cui possono decidere se acquistare l’immobile alle stesse condizioni della proposta di vendita al terzo acquirente. Se intendono esercitare il loro diritto, devono comunicarlo al venditore, sempre tramite un atto giudiziario.
  • Vendita all’acquirente con diritto di prelazione: Se uno dei titolari del diritto di prelazione decide di acquistare l’immobile alle stesse condizioni della proposta di vendita al terzo acquirente, la vendita viene effettuata con questa parte. In questo caso, il terzo acquirente perde l’opportunità di acquistare l’immobile.
  • Vendita a terzi: Se nessuno dei titolari del diritto di prelazione decide di esercitare il suo diritto o non risponde entro il periodo specificato, il proprietario può procedere con la vendita dell’immobile ai terzi acquirenti alle condizioni precedentemente proposte.

Chi ha il diritto di prelazione su un terreno?

La prelazione su un terreno agricolo, specificatamente prelazione agraria, può essere esercitato dall’affittuario del terreno se è coltivatore diretto che coltiva il terreno agricolo oggetto di compravendita da almeno due anni o dal proprietario del fondo confinante se è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale.

Chi ha il diritto di prelazione su un immobile commerciale?

L’affittuario di un locale commerciale ha diritto di prelazione sull’acquisto, che deve essere esercitata entro 60 giorni dalla comunicazione di messa in vendita nel proprietario. Il diritto di prelazione decade in caso di disdetta o recesso o inadempienza del contratto di locazione.  

Cosa succede se non viene rispettato il diritto di prelazione?

In caso di violazione di un diritto di prelazione, il venditore deve risarcire il beneficiario che ha subito il danno. In caso di violazione del diritto di prelazione legale su un immobile, il prelazionario può esercitare il diritto di riscatto, cioè può agire nei confronti del nuovo proprietario e riscattare l’immobile entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto. Il diritto di riscatto NON vale nel caso di prelazione volontaria.

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