Lavori condominiali deliberati e mai avviati: ecco cosa fare

Capita spesso, in ambito condominiale, che vengano deliberati dei lavori di manutenzione straordinaria dell’immobile senza tuttavia essere eseguiti, nonostante gli acconti già versati. Dunque, approfondiamo insieme cosa fare in questi casi e quali sono le “strategie” da mettere in atto per poter risolvere tale situazione.

L’inerzia dell’amministratore di condominio 

In primo luogo, è la condotta dello stesso amministratore di condominio a risultare illegittima. Sullo stesso, infatti, grava l’obbligo di eseguire e far eseguire le delibere assembleari. La violazione di tale obbligo può determinare un’ipotesi di responsabilità contrattuale dell’amministratore tale da legittimarne la revoca.

Il primo passo, dunque, potrebbe essere proprio quello di revocare l’amministratore.

La carenza dei fondi

Ma che succede se l’amministratore deduce la carenza dei fondi necessari per l’esecuzione dei lavori? La risposta è sempre la stessa: la condotta dell’amministratore rimane illegittima, anzi, doppiamente illegittima.

Infatti, l’amministratore deve agire, anche coattivamente, per il recupero dei crediti del Condominio: se non lo fa, si determina un’ipotesi di responsabilità contrattuale dello stesso tale da legittimarne la revoca.

Cosa fare se l’impresa non vuole eseguire i lavori in condominio?

Anche in questo caso spetta all’amministratore eseguire e far eseguire le delibere assembleari, nonché agire nell’interesse del condominio.

Tra i compiti dell’amministratore, infatti, rientra quella di curare gli interessi condominiali e di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Dunque, dovrà muoversi sollecitando, in via stragiudiziale e, se serve, giudiziale, l’impresa a dare esecuzione al contratto, oltre a chiedere ogni risarcimento per l’inadempimento.

In queste ipotesi, spetta all’assemblea di revocare l’incarico all’amministratore inadempiente, purché si deliberi con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Tuttavia, se non si attiva in tal senso, anche un solo condomino può fare ricorso all’autorità giudiziale per ottenerne la rimozione.

Lo scioglimento del fondo

Se l’Amministratore rimane inerte e non si ha più interesse all’esecuzione dei lavori, spetta all’assemblea il potere di decidere sullo svincolo del fondo speciale che, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. deve accompagnare obbligatoriamente la delibera sui lavori di manutenzione straordinaria. Diversamente, la stessa è da considerarsi nulla se non ne prevede la costituzione.

Se i lavori non vengono eseguiti, l’assemblea può determinarsi nel senso di ritenere di non avervi più interesse e, dunque, che i lavori non siano più eseguiti, con conseguente svincolo del fondo speciale. Le quote di quest’ultimo saranno fatte confluire sul fondo ordinario, o come entrata ad hoc (se tutti i condomini hanno versato tutte le quote) o come credito dei singoli condomini verso l’ente di gestione.

Cosa che fare per lavori condominio pagati e non eseguiti?

In sintesi, nel caso di lavori condominiali pagati e non eseguiti, si deve procedere in questo senso:

• innanzitutto, l’amministratore deve sollecitare l’impresa e, se la diffida non sortisce alcun effetto, si deve intraprendere un’azione giudiziaria per l’inadempimento della ditta; 
• se l’amministratore è inerte, è possibile revocarlo e sostituirlo;
• in alternativa alla revoca, se non c’è un amministratore, ogni condomino può ricorrere al Tribunale per chiedere l’adozione di provvedimenti urgenti nell’interesse del condominio, ivi inclusa la nomina di un amministratore ad hoc,
• l’assemblea può, in ogni caso, decidere di non eseguire più i lavori e procedere alla restituzione delle somme già versate.