Il proprietario di casa può sciogliere la locazione se l’inquilino molesta i vicini?
Quando si prende in affitto un appartamento, di solito ci si sofferma sugli aspetti economici: pagare il canone, restituire la casa in buono stato, mantenere funzionanti gli impianti. Tuttavia, il codice civile impone anche obblighi di altra natura a carico del conduttore, tra i quali spiccano quelli necessari a garantire una pacifica convivenza con i vicini.
Su questo tema, il più importante è certamente l’articolo 1587 del nostro codice, che obbliga l’inquilino a usare l’alloggio con la «diligenza del buon padre di famiglia». In altre parole, il locatario deve evitare qualunque comportamento che disturbi la tranquillità dei vicini, come ormai confermato da molte sentenze di merito e di legittimità. Completa il quadro l’articolo 1453 sempre del codice civile, che consente al proprietario di sciogliere il contratto quando l’inadempimento dell’altra parte non è di scarsa importanza. Detto obbligo, quindi, non riguarda solo la cura materiale della casa, ma anche la qualità dei rapporti condominiali.
Per tali aspetti, però, va subito chiarito che, non potendosi utilizzare il percorso «accelerato» dello sfratto (per morosità o per scadenza), al locatore resta, purtroppo, che percorrere la via ordinaria di un giudizio civile, molto più lungo e dispendioso rispetto a quello dello sfratto.
Cosa dice la Corte di Cassazione
Un provvedimento chiave sul tema è l’ordinanza n. 22860 del 20 ottobre 2020 della Corte di Cassazione. Questo testo ha fatto da spartiacque nell’interpretazione degli obblighi del conduttore.
Il caso è il seguente: un’inquilina insultava i condomini, imbrattava le porte con vernice e affiggeva cartelli offensivi nell’androne. Il proprietario chiese – e ottenne in ogni grado di giudizio – lo scioglimento del contratto e la riconsegna dell’appartamento.
La Suprema Corte, confermando la decisione, ha stabilito che anche un solo fatto, se molto grave, costituisce abuso del bene locato, spezza il vincolo contrattuale e rende irrilevante la prova di un danno materiale all’immobile. Un simile comportamento, hanno aggiunto i giudici, è incompatibile con la normale destinazione abitativa del bene e con la pacifica convivenza condominiale.
Quella decisione ha superato la visione tradizionale secondo cui l’abuso esisteva solo quando l’inquilino altera la struttura o la destinazione della casa. Ora l’abuso può essere esclusivamente comportamentale: rumori molesti, minacce, litigi continui, aggressioni verbali, persino un singolo gesto plateale. La pratica quotidiana dimostra che episodi del genere non sono rari; perciò, alla luce di questa evoluzione, la violazione dell’obbligo di diligenza può essere riconosciuta anche da un solo episodio, se la sua gravità lo giustifica.
La ragione sta nella responsabilità verso terzi. L’articolo 1587 è strettamente collegato all’articolo 2051 del codice civile: il locatore rimane custode del bene e, se tollera le molestie dell’inquilino, rischia di essere citato dai vicini per i danni subiti.
La logica è semplice: chi è proprietario del bene immobile deve impedirne l’uso scorretto; se non ci riesce, deve almeno dimostrare di avere reagito in tempo, ricorrendo alla tutela giudiziaria (ovvero richiedendo la risoluzione del contratto).
Per questa ragione molti contratti prevedono la «clausola salva quiete», una clausola risolutiva espressa che vieta qualsiasi comportamento molesto e prevede la risoluzione automatica (art. 1456 del codice civile) in caso di violazione. È consigliabile che il proprietario faccia firmare separatamente tale clausola, in modo da evitare contestazioni su possibili condizioni vessatorie.
Una sentenza recente sulle «molestie di diritto» nella locazione
Recentemente, il quadro si è arricchito con la sentenza numero 25187 della Cassazione civile, sezione III, datata 19 settembre 2024, la quale distingue tra «molestie di diritto» (pretese di terzi su diritti reali) e «molestie di fatto». La Corte ha spiegato che la garanzia del locatore prevista dall’articolo 1585 copre solo le prime; se la molestia proviene dallo stesso conduttore che supera i limiti del godimento, il proprietario non deve difendere l’inquilino, bensì i vicini, agendo contro il locatario. Il confine è sottile ma decisivo: il locatore non può farsi carico delle intemperanze dell’inquilino e deve interrompere il rapporto per non diventare corresponsabile.
Risulta quindi evidente che l’azione di risoluzione per inadempimento, supportata da prove precise e, quando possibile, da una clausola risolutiva espressa, è la soluzione più efficace dal punto di vista giuridico e la più conveniente sul piano economico per proteggere il proprio bene ed evitare richieste di risarcimento da parte dei vicini.
