Balconi fuori regola, quando il “Salva Casa” non basta
Per chi possiede un immobile, il balcone viene spesso percepito come un’aggiunta accessoria, quasi un elemento secondario rispetto al fabbricato, tuttavia con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2714 del 2 aprile 2026 alcuni balconi realizzati senza titolo edilizio sono stati ritenuti insanabili perché incompatibili con il regime delle distanze legali.
Il punto decisivo, per i giudici, è che un balcone aggettante non può essere automaticamente considerato un semplice elemento ornamentale: se ha una sporgenza apprezzabile, una propria consistenza costruttiva e incide materialmente sul corpo dell’edificio, entra nel calcolo delle distanze.
In altre parole, anche un’opera che a prima vista appare modesta può diventare ostativa alla sanatoria se altera l’equilibrio tra fabbricati e si pone in contrasto con regole urbanistiche che non possono essere derogate.
Quali sono i limiti del Decreto Salva Casa?
Il Consiglio di Stato chiarisce che la sanatoria non può trasformarsi in uno strumento per neutralizzare vincoli che non tutelano soltanto il vicino, ma interessi pubblici generali come salubrità, aerazione, luce e ordinato assetto del territorio.
Per questo le distanze previste dal D.M. 1444/1968 continuano a operare anche nella fase dell’accertamento di conformità. I Giudici respingono così l’idea che basti qualificare l’opera come accessoria, oppure richiamare discipline regionali più elastiche, per ottenere comunque la regolarizzazione.
La motivazione entra anche in un dettaglio molto concreto: un balcone con sporgenza di circa un metro non può essere degradato a sporto decorativo, perché ha solidità, stabilità e rilievo edilizio. Da qui discende un altro passaggio essenziale: la doppia conformità richiesta dall’art. 36 del Testo unico edilizia, anche dopo le modifiche del Salva Casa, non riguarda soltanto il piano urbanistico in astratto, ma anche le prescrizioni del regolamento edilizio comunale.
Non solo: il Consiglio di Stato esclude pure la possibilità di una sanatoria “a pezzi”; se una parte significativa dell’intervento è insanabile, l’intera domanda può essere respinta. E il Comune, aggiunge la sentenza, non è tenuto a suggerire al proprietario o al tecnico come correggere il progetto per renderlo conforme, perché l’amministrazione deve valutare la domanda presentata, non riscriverla.
I riflessi pratici nei rapporti con i vicini
La pronuncia è importante anche perché ricorda che le distanze non sono una materia riservata agli uffici tecnici o alle aule di giustizia. Hanno effetti molto concreti sulla vita quotidiana: un balcone troppo vicino può incidere sulla privacy, sull’affaccio, sulla luce, sulla ventilazione e persino sulla percezione di invadenza tra immobili confinanti.
Ed è qui che il tema urbanistico si intreccia con quello, delicatissimo, del buon vicinato. Il giudice distingue il piano pubblicistico da quello civilistico, ma nella pratica i due livelli si toccano spesso: un abuso edilizio può tradursi in segnalazioni, contenziosi e tensioni che compromettono stabilmente i rapporti tra proprietari.
Dunque, chi compra, vende o ristruttura casa non può affidare all’idea che tutto sia recuperabile in un secondo momento grazie al Salva Casa. Prima di realizzare balconi, ampliamenti o altri aggetti, serve una verifica accurata non solo del titolo edilizio, ma anche dell’impatto concreto sull’immobile vicino. Perché, in casi come questo, la vera questione non è soltanto se l’opera sia sanabile, ma se sia stata pensata nel rispetto delle regole e della convivenza.
