Affitto a canone concordato: come funziona e chi può usufruirne?
Il contratto di affitto a canone concordato è una formula abitativa sempre più diffusa, grazie ai vantaggi fiscali che offre sia ai proprietari sia agli inquilini. Introdotto dalla legge n. 431 del 1998, rappresenta una valida alternativa al classico affitto a canone libero.
Ma come funziona esattamente? Cosa significa a canone concordato? Quali sono i requisiti per stipularlo e quali agevolazioni prevede?
Affitto a canone concordato: che cosa significa
Il contratto di affitto a canone concordato è un tipo di contratto di locazione in cui il prezzo dell’affitto non è deciso liberamente dal proprietario, ma viene stabilito all’interno di una fascia di prezzo concordata tra le organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini a livello locale.
Questi accordi territoriali fissano i parametri per calcolare l’importo dell’affitto, tenendo conto di vari fattori come la superficie calpestabile, la presenza di balconi, ascensore, box, localizzazione, stato dell’immobile, ecc. In questo modo, si garantisce un affitto equo e accessibile, specialmente nelle aree ad alta tensione abitativa.
Quali sono gli accordi territoriali
Il contratto di affitto a canone concordato deve essere conforme agli accordi territoriali. Gli accordi territoriali per il canone concordato sono documenti ufficiali sottoscritti a livello locale (cioè nei singoli Comuni o nei loro ambiti) tra le organizzazioni dei proprietari di immobili (come Confedilizia, UPPI, ecc.) e le organizzazioni degli inquilini (come Sunia, Sicet, Uniat, ecc.).
Questi accordi stabiliscono i criteri e i parametri oggettivi per determinare il canone di affitto nei contratti a canone concordato.
Gli accordi territoriali servono a definire, in modo condiviso e trasparente, il range minimo e massimo del canone di locazione per immobili residenziali in una certa zona, in base a diversi fattori come:
- zona del Comune (spesso diviso in microaree, centrali, semicentrali, periferiche, ecc.),
- tipologia dell’immobile (nuovo, ristrutturato, vetusto…),
- superficie calpestabile,
- presenza di pertinenze (garage, cantina, giardino),
- servizi accessori (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, balconi, ecc.),
- stato manutentivo dell’edificio.
Gli accordi territoriali sono negoziati e firmati dalle associazioni di categoria, e poi approvati e pubblicati dai Comuni (spesso anche sui siti web istituzionali). Ogni Comune (o ambito territoriale) ha un proprio accordo, che può variare da città a città in base al mercato immobiliare locale.
Qui l’elenco degli accordi territoriali aggiornati.
L’affitto a canone concordato ha una durata vincolata. Nella formula più comune, il contratto ha una durata di 3 anni + 2 anni di rinnovo automatico (salvo diversa comunicazione da parte delle parti). Alla scadenza del primo triennio, infatti, il contratto si rinnova tacitamente per altri due anni, a meno che una delle due parti invii una raccomandata almeno sei mesi prima per comunicare la volontà di non rinnovare.
Questa struttura contrattuale garantisce maggiore stabilità agli inquilini e permette al proprietario di avere entrate regolari per un periodo definito.
Affitto a canone concordato: agevolazioni fiscali per il proprietario
Il contratto a canone concordato offre numerosi vantaggi fiscali al proprietario.
Cedolare secca al 10%
In alternativa al regime ordinario IRPEF, il locatore può scegliere di applicare la cedolare secca con aliquota agevolata al 10%. Questa imposta sostituisce:
- l’IRPEF e relative addizionali;
- l’imposta di registro;
- l’imposta di bollo.
Per usufruirne, però, è necessario che:
- sia il proprietario che l’inquilino siano persone fisiche (niente aziende o professionisti);
- l’immobile rientri nella categoria catastale A, esclusa A/10 (uffici);
- il contratto sia registrato e venga comunicata all’inquilino l’opzione per la cedolare e la rinuncia all’aggiornamento Istat del canone.
Riduzione IRPEF e imposta di registro
Chi sceglie di non applicare la cedolare secca e resta nel regime ordinario può comunque usufruire di una riduzione del 30% sulla base imponibile IRPEF. Inoltre, per il calcolo dell’imposta di registro, il reddito da locazione si considera al 70%.
Riduzioni IMU e TASI
Per quanto riguarda le imposte locali, chi sceglie il contratto di affitto a canone concordato, può fruire dell’IMU ridotta del 25% su base nazionale per gli immobili locati a canone concordato, nonché della possibilità per i Comuni di applicare aliquote ancora più basse, a discrezione dell’ente locale.
Affitto a canone concordato: agevolazioni fiscali per gli inquilini
Non solo i proprietari beneficiano delle agevolazioni, ma anche gli inquilini possono accedere ad agevolazioni fiscali per l’affitto a canone concordato.
In particolare si tratta di detrazioni fiscali IRPEF:
- di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
- di 247,90 euro se il reddito è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
Queste detrazioni possono essere richieste nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF) e contribuiscono a rendere ancora più conveniente la scelta del canone concordato per chi vive in affitto.
Affitto: quando conviene il canone concordato
Il contratto a canone concordato è particolarmente utile in situazioni come:
- locazioni in zone urbane densamente popolate;
- affitti a studenti universitari;
- contratti di lunga durata in cui si vuole garantire stabilità a entrambe le parti;
- situazioni in cui si desidera beneficiare di una fiscalità agevolata.
Il contratto di affitto a canone concordato rappresenta una soluzione equilibrata e vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini. Grazie a un canone calmierato, agevolazioni fiscali e maggiore stabilità contrattuale, è una scelta da valutare con attenzione, soprattutto in contesti urbani complessi o a forte richiesta abitativa.
Prima di procedere alla stipula, è fondamentale informarsi sugli accordi territoriali del proprio Comune e, se necessario, richiedere l’attestazione di conformità per avere accesso a tutti i benefici previsti dalla legge.
